Près de 40 % des logements en France sont occupés par des locataires, selon l’INSEE. Pourtant, la plupart ignorent leurs droits en matière de performance énergétique de leur logement. Il en est de même lorsqu’on aborde la question de l’augmentation de loyer avec un DPE périmé.
Souvent négligé, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue pourtant un rôle déterminant dans la légalité des hausses de loyer. Mais qu’advient-il lorsque ce document arrive à expiration ? Les propriétaires peuvent-ils toujours majorer les loyers en toute légalité ? Tout de suite les réponses à ces questions.
Quelle est la durée de validité d’un DPE en location ?
La durée de validité réglementaire d’un DPE en location est fixée à 10 ans. Le propriétaire doit remettre au locataire un diagnostic dont la date d’établissement ne dépasse pas cette durée.
Toutefois, la validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 a expiré le 1er janvier 2025. Il est donc impératif de le renouveler avant de proposer le bien à la location. Ainsi, tout DPE réalisé à partir du 1er juillet 2021 est valable pour une durée de 10 ans.
À noter que depuis le 1er juillet 2024, les critères d’évaluation du DPE ont changé pour les petits logements (jusqu’à 40 m²). Une attestation permettant de remplacer l’ancienne étiquette du DPE par une nouvelle est disponible en téléchargement. Le DPE d’origine conserve sa validité si une nouvelle attestation n’est pas obtenue.
DPE périmé en cours de location : Les obligations du propriétaire
Comme nous avons pu le voir, un DPE est généralement valide pendant 10 ans. Cependant, les DPE effectués avant 2021 peuvent avoir une période de validité plus courte.
Par exemple, si votre DPE a été réalisé entre 2013 et 2017, il n’est plus valide depuis 2022. S’il a été fait entre 2018 et juin 2021, il l’était jusqu’à fin 2024. Les propriétaires doivent impérativement être attentifs à ces échéances pour se conformer à la réglementation.
Le propriétaire a l’obligation légale de procéder à son renouvellement sans attendre, en cas de DPE périmé en cours de location. Seul un diagnostiqueur certifié est habilité à établir un DPE valide, ce qui oblige le propriétaire à faire appel à ses services. Même s’il s’agit d’un DPE périmé en cours de bail, le propriétaire est tenu de fournir le nouveau DPE actualisé au locataire et de l’annexer au contrat.
Des conséquences importantes peuvent découler de l’absence d’un DPE en règle pour le propriétaire :
- Sanctions financières : Pour un particulier, l’amende peut atteindre 1 500 €, et jusqu’à 7 500 € pour une personne morale.
- Responsabilité juridique : Si le locataire ou l’acheteur découvre que la performance énergétique réelle du logement est inférieure à celle indiquée dans un DPE périmé, il peut engager des actions pour vices cachés, pouvant conduire à des demandes de dommages et intérêts.
- Blocage des démarches administratives : Un DPE périmé peut entraver certaines procédures, notamment la révision du loyer. Pour les logements classés F ou G, l’absence d’un DPE valide peut entraîner le gel automatique du loyer.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE périmé ?
L’augmentation du loyer d’un logement dont le DPE est périmé peut être considérée comme une infraction à la loi. Il existe un cadre juridique strict qui limite les possibilités d’augmentation du loyer pour les logements dont le DPE n’est plus valide.
Conformément à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un document de diagnostic technique, comprenant le DPE, au moment de la signature du contrat de location. La loi ne mentionne pas explicitement la nécessité de renouveler le DPE lors du renouvellement du bail. Toutefois, l’absence d’un DPE valide peut être considérée comme une violation des obligations du bailleur.
Des restrictions sur les loyers des logements ayant une faible performance énergétique ont été mises en place par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Depuis le 24 août 2022, les loyers des habitations de catégories F et G au DPE sont bloqués, ce qui signifie qu’aucune augmentation n’est autorisée lors de la remise en location ou du renouvellement du bail. Cette mesure a pour but de stimuler les travaux de rénovation énergétique parmi les propriétaires.
Par conséquent, même si la loi n’impose pas explicitement de renouveler le DPE périmé en cours de bail, un DPE expiré peut entraver l’augmentation du loyer, particulièrement pour les résidences classées F ou G.
Les sanctions encourues par le propriétaire
Le non-respect des obligations légales liées au DPE peut entraîner de lourdes sanctions judiciaires pour les propriétaires. Si l’annonce ne reflète pas fidèlement les performances énergétiques du bien, l’acquéreur ou le locataire peut engager une action en justice.
Nombreuses sont les sanctions d’un DPE périmé pour le propriétaire, à savoir des dommages et intérêts ou l’annulation du bail. Il peut aussi être exposé à une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 voire 3 000 euros en cas de récidive, et une diminution du loyer.
Le contrat de location peut être annulé si le locataire prouve que l’absence de DPE dans le bail est intentionnelle de la part du bailleur. Quand l’absence de DPE est avérée et prononcée, le locataire a le droit de résilier son bail et d’exiger une compensation financière de son ancien propriétaire.
Les conséquences d’un loyer augmenté sans DPE
L’augmentation d’un loyer avec un DPE périmé est un manquement du propriétaire à ses obligations légales. Plusieurs voies s’offrent aux locataires pour contester une hausse de loyer lorsque le DPE n’est pas fourni.
Il est conseillé de commencer par rappeler au propriétaire ses obligations légales, en discutant directement avec lui pour tenter de résoudre le problème à l’amiable. Si le dialogue avec le propriétaire ne mène à aucune solution, le locataire peut solliciter l’intervention de la CDC (Commission Départementale de Conciliation) pour obtenir un avis sur le litige.
En dernier lieu, si toutes les autres tentatives ont échoué, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour contester la légalité de l’augmentation de loyer avec un DPE périmé. En plus d’annuler l’augmentation, le tribunal peut infliger des pénalités au bailleur pour ne pas avoir respecté la loi.
Recommandations pour les propriétaires et les locataires
Pour les propriétaires
Pour les propriétaires, la détention d’un DPE en cours de validité est une condition préalable à la mise en location d’un bien immobilier.
En cas de DPE périmé avec une location en cours, sachant que les DPE antérieurs au 1ᵉʳ juillet 2021 sont caducs depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, pour être conforme à la loi, un DPE réalisé après cette date devra être présenté.
Les propriétaires sont tenus de présenter le DPE aux candidats locataires dès le début des visites, et de l’inclure dans le contrat de bail au moment de la signature. Le locataire a ainsi accès à des informations claires sur la performance énergétique de l’habitation.
En outre, les logements de catégorie F ou G devraient bénéficier de travaux d’amélioration énergétique. Quoiqu’il en soit, la location des biens immobiliers classés G sera proscrite dès le 1ᵉʳ janvier 2025.
Pour les locataires
Quant aux locataires, ils doivent vérifier la validité du DPE avant de signer le contrat de location. Si le locataire a des doutes quant à la validité du DPE, il est en droit de demander au propriétaire un nouveau diagnostic.
Le locataire a également le droit de demander un nouveau DPE au propriétaire si le diagnostic actuel expire pendant la période de location. Il est légitime d’entreprendre cette démarche pour obtenir une évaluation à jour de la performance énergétique de la résidence.
Si le DPE est périmé, toute augmentation du loyer peut être remise en question. Le locataire est en droit de refuser cette hausse de loyer et, si nécessaire, de saisir les tribunaux pour faire valoir ses droits.
