Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), devenu opposable et essentiel sur le marché immobilier français, est au cœur de nombreuses transactions. Pourtant, le phénomène des « faux DPE » demeure une préoccupation majeure. On estime à près de 70 000 le nombre de diagnostics potentiellement frauduleux chaque année en France, sur environ 4 millions réalisés. Face à cette réalité qui fausse le marché et l’information des acquéreurs ou locataires, les pouvoirs publics renforcent les contrôles.
En 2024, 8 000 contrôles de diagnostiqueurs sont prévus, un chiffre qui devrait atteindre 10 000 en 2025. Les sanctions s’intensifient également : un diagnostiqueur fautif risque désormais jusqu’à deux ans d’interdiction d’exercer. Parallèlement, la jurisprudence évolue, avec des décisions condamnant vendeurs et diagnostiqueurs à verser des dommages et intérêts aux victimes de DPE erronés, reconnaissant ainsi le préjudice subi en raison d’une information énergétique inexacte. Recours, sanctions et décisions de justice dessinent un cadre plus strict pour lutter contre la fraude au DPE.
Qu’est-ce qui constitue un faux DPE ?
Un faux DPE peut résulter d’une erreur involontaire du diagnostiqueur ou d’une falsification délibérée dans le but de masquer les véritables performances énergétiques d’un bien. Un DPE est considéré comme faux ou erroné dès lors qu’il ne reflète pas la réalité de la consommation énergétique du logement. Cela peut être dû à des informations incorrectes fournies au diagnostiqueur, à des omissions volontaires ou non, ou à des calculs erronés.
Pour être plus précis, un DPE frauduleux dissimule souvent des vices cachés affectant gravement l’efficacité énergétique du bien, comme une isolation insuffisante, un chauffage dépassé ou une ventilation inadéquate. Ces éléments impactent directement la consommation d’énergie et le confort des occupants.
Un DPE falsifié vise généralement à présenter une meilleure étiquette énergétique que celle réellement méritée (par exemple, afficher un D ou un E au lieu d’un F ou un G), rendant le bien plus attractif sur le marché. Attention toutefois à ne pas confondre faux DPE et DPE périmé.
Faux DPE et location : Quels risques ?
Dans le cadre d’une location, un faux DPE expose le bailleur à plusieurs risques. La loi impose la transmission d’un DPE valide et fiable au locataire. Si le DPE s’avère faux, le locataire peut se retourner contre le bailleur.
Le risque principal est la remise en cause du contrat de location, potentiellement assortie de demandes de dommages et intérêts de la part du locataire lésé.
Autrement dit, la déconvenue pour un locataire qui découvre une performance énergétique réelle très en deçà du DPE réside dans les coûts additionnels considérables qu’il devra supporter pour son chauffage et autres consommations. Il pourrait alors demander une réduction du loyer, le remboursement des frais supplémentaires engendrés par la surconsommation, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.
De plus, avec l’évolution de la législation sur les « passoires thermiques », un faux DPE peut empêcher le renouvellement du bail ou l’augmentation du loyer si la véritable étiquette énergétique est trop basse. La responsabilité du bailleur peut être engagée pour manquement à son obligation d’information.
DPE erroné lors d’un achat immobilier : Quelles répercussions ?
Lors d’une transaction immobilière, un diagnostic de performance énergétique erroné peut avoir des conséquences financières lourdes pour l’acquéreur. En effet, le DPE est un élément déterminant dans la décision d’achat et dans l’estimation des futurs coûts liés à la consommation d’énergie.
L’acquéreur qui découvre un DPE erroné après l’achat peut subir un préjudice financier important en raison des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour atteindre la performance annoncée, ou simplement en raison de factures énergétiques plus élevées que prévues.
Sur le plan juridique, l’acquéreur peut fonder son action en réparation sur la notion de vice caché ou l’existence d’un dol. Un DPE falsifié peut être considéré comme un dol s’il est prouvé que le vendeur ou le diagnostiqueur a intentionnellement trompé l’acheteur sur la performance énergétique du bien. Le vice caché s’applique si le défaut de performance énergétique était non apparent lors de la vente et qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu. L’acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente, des dommages et intérêts pour couvrir les frais de rénovation, ou même l’annulation de la vente.
Quels recours pour un faux DPE ?
Face à un faux DPE, plusieurs voies de recours sont possibles pour la victime (locataire ou acquéreur).
Les recours peuvent être amiables ou judiciaires, et sont généralement dirigés contre le vendeur/bailleur et/ou le diagnostiqueur ayant réalisé le DPE.
La première étape peut être une tentative de résolution à l’amiable en contactant le vendeur/bailleur et le diagnostiqueur pour signaler l’erreur et chercher une compensation. En l’absence d’accord, une action en justice peut être envisagée. L’action peut être fondée sur la garantie des vices cachés, le dol (en cas de preuve d’une intention de tromperie), ou la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur pour manquement à son devoir de conseil et de diligence.
Il est conseillé de faire réaliser un nouveau DPE par un autre professionnel certifié pour prouver la non-conformité du DPE initial. L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier est souvent nécessaire pour engager une procédure judiciaire et constituer un dossier solide.
Les erreurs fréquentes entraînant un faux DPE
Plusieurs erreurs peuvent conduire à un DPE erroné, qu’elles soient intentionnelles ou non. Certaines sont particulièrement récurrentes.
Voici une liste des erreurs les plus fréquentes entraînant un faux DPE :
- Surface habitable faussée : Une erreur dans le calcul de la surface habitable peut significativement impacter le résultat du DPE, car ce paramètre est utilisé dans les calculs de consommation.
- Mauvais calcul de consommation : Des erreurs dans l’évaluation des consommations énergétiques réelles ou estimées (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage) sont fréquentes. Cela peut être dû à une mauvaise prise en compte des habitudes de consommation des occupants précédents ou à une modélisation incorrecte du bâtiment.
- Oubli d’équipements : Le diagnostiqueur peut omettre de prendre en compte certains équipements ayant un impact sur la consommation énergétique (type de chauffage, système de ventilation, présence d’une cheminée, etc.).
- Mauvaise appréciation de l’isolation : Une évaluation incorrecte de la qualité de l’isolation des murs, de l’isolation de la toiture, des sols ou des fenêtres est une cause majeure d’erreur dans le DPE.
- Absence de vérification des documents : Le diagnostiqueur doit s’appuyer sur les informations fournies par le propriétaire mais aussi les vérifier sur place. Un manque de vérification peut entraîner la reprise d’informations erronées.
- Logiciel de calcul obsolète ou mal maîtrisé : Les diagnostiqueurs utilisent des logiciels spécifiques pour réaliser le DPE. Une mauvaise utilisation du logiciel ou un logiciel non mis à jour peut générer des résultats incorrects.
Les sanctions pour un faux DPE
Un faux DPE peut entraîner des sanctions pour les différentes parties responsables. Les sanctions peuvent être civiles, pénales, et disciplinaires pour les professionnels.
Les sanctions pour les vendeurs/bailleurs
Les vendeurs et bailleurs qui fournissent un faux DPE s’exposent à des sanctions civiles. L’acquéreur ou le locataire lésé peut demander en justice des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le montant des dommages et intérêts vise à compenser les coûts supplémentaires (travaux de rénovation, surconsommation d’énergie) ou la moins-value du bien. Dans les cas les plus graves, notamment en cas de dol avéré, la vente ou le bail peuvent être annulés par le juge.
Les sanctions pour les diagnostiqueurs
Les diagnostiqueurs énergétiques ont une obligation de compétence, d’impartialité et de diligence. En cas de DPE erroné ou frauduleux de leur fait, leur responsabilité peut être engagée. Ils s’exposent à :
- Des sanctions civiles : Ils peuvent être condamnés à verser des dommages et intérêts à la victime pour le préjudice causé par leur faute professionnelle.
- Des sanctions disciplinaires : Les organismes de certification des diagnostiqueurs peuvent prononcer des sanctions allant de l’avertissement au retrait de la certification, les empêchant d’exercer.
- Des sanctions pénales : Dans les cas de falsification délibérée avérée, le diagnostiqueur peut être poursuivi pénalement pour faux et usage de faux, voire pour escroquerie.
La jurisprudence en matière de faux DPE évolue constamment, tendant à renforcer la responsabilité des diagnostiqueurs et l’indemnisation des victimes. Il est donc primordial pour les professionnels de respecter strictement les méthodes de calcul et les protocoles de réalisation des DPE, et pour les particuliers d’être vigilants et de ne pas hésiter à contester un DPE qui leur semble manifestement erroné.
