Saviez-vous qu’en 2024, le DPE a joué un rôle déterminant dans plus de 30% des transactions immobilières commerciales ? Comprendre le DPE d’un local commercial n’est plus une option, c’est une nécessité stratégique pour anticiper les évolutions et garantir la viabilité de vos investissements.
Quand faut-il réaliser un DPE pour un local commercial ?
Le DPE est une démarche obligatoire dans plusieurs situations clés pour les locaux commerciaux. En effet, les locaux commerciaux ne font pas parti des bien non-soumis au DPE. Il vise à informer les futurs occupants ou acquéreurs sur la consommation énergétique du bien.
Il est impératif de le faire réaliser dès lors que vous envisagez de vendre ou de louer un local commercial. Ce diagnostic doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et présenté dès la première visite.
De plus, un DPE est également requis pour les constructions neuves de bâtiments commerciaux afin de s’assurer qu’ils respectent les normes énergétiques en vigueur. La validité d’un DPE est de 10 ans.
En résumé, que vous soyez propriétaire souhaitant céder ou mettre en location un local commercial avec DPE, ou simplement désireux de connaître la performance énergétique de votre bien, la réalisation d’un DPE à jour est une étape non négociable.
Bon à savoir : Découvrez la différence entre DPE classique et DPE projeté pour un local commercial.
Interdiction de location d’un local commercial avec un mauvais DPE : Est-ce le cas ?
La question de l’interdiction de location d’un local commercial avec un mauvais DPE est au cœur des préoccupations des propriétaires. Alors que les « passoires thermiques » résidentielles sont progressivement interdites à la location, la situation est légèrement différente pour les locaux commerciaux, mais la tendance est clairement à un durcissement.
Actuellement, il n’existe pas d’interdiction formelle et directe de louer un local commercial en fonction de sa seule étiquette DPE, comme c’est le cas pour les logements classés F ou G. Cependant, la loi Climat et Résilience, via le décret tertiaire, impose des objectifs de réduction de consommation d’énergie pour tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Ces objectifs sont ambitieux : -40% d’ici 2030, -50% d’ici 2040 et -60% d’ici 2050, par rapport à une année de référence.
Bien que ce ne soit pas une interdiction de louer, un mauvais DPE pour un local commercial peut avoir des conséquences significatives. Il peut rendre le bien moins attractif pour les locataires, qui sont de plus en plus sensibles aux coûts énergétiques et à leur image environnementale. De plus, les propriétaires de locaux très énergivores devront inévitablement engager des travaux de rénovation pour atteindre les objectifs du décret tertiaire, ce qui représente un coût important. Ne pas respecter ces objectifs peut entraîner des sanctions financières.
Que contient un DPE pour local commercial ?
Le DPE pour local commercial est un document complet qui va bien au-delà d’une simple étiquette énergétique. Il fournit une analyse détaillée de la performance d’un bâtiment en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE attribue deux notes, allant de A (très performant) à G (très énergivore) :
- La consommation en énergie primaire : exprimée en kWh/m².an, elle évalue la quantité d’énergie nécessaire pour chauffer, éclairer, ventiler et produire l’eau chaude sanitaire du local.
- Les émissions de gaz à effet de serre (GES) : exprimées en kgCO2eq/m².an, elles mesurent l’impact environnemental du bâtiment.
Au-delà de ces deux indicateurs clés, le DPE contient également :
- Une description des caractéristiques du bâtiment : isolation des murs, isolation de la toiture, planchers, type de menuiseries (fenêtres), systèmes de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude sanitaire, et de climatisation pour un local commercial.
- Des recommandations d’amélioration : le diagnostiqueur propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique du local, avec une estimation des coûts et des gains potentiels. Ces recommandations sont adaptées au type de bâtiment et à son usage.
- Des informations complémentaires : comme la présence d’énergies renouvelables, la qualité de l’air intérieur, ou encore la part des énergies renouvelables dans la consommation.
Ce rapport est un véritable guide pour le propriétaire, lui permettant de comprendre les points faibles de son local et d’identifier les leviers d’action pour le rendre plus performant et plus attractif.
Quelles sont les nouveautés concernant le DPE pour des locaux commerciaux ?
La réforme du DPE pour local commercial a apporté son lot de nouveautés, notamment à partir de 2021, avec une refonte majeure du DPE qui impacte aussi les locaux commerciaux. La principale évolution est le passage à une méthode de calcul « fiabilisée » et « opposable ».
Avant cette réforme, le DPE était principalement basé sur les factures de consommation, ce qui pouvait masquer des comportements énergivores ou, à l’inverse, pénaliser des locaux peu occupés. Désormais, le calcul est basé sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, systèmes de chauffage, ventilation, etc.), via une méthode dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode est plus objective et permet une comparaison plus juste entre les biens.
L’autre nouveauté majeure est l’opposabilité du DPE. Cela signifie que les informations qu’il contient sont désormais juridiquement engageantes. En cas d’erreur ou de données inexactes pouvant induire l’acquéreur ou le locataire en erreur, la responsabilité du propriétaire ou du diagnostiqueur peut être engagée.
Combien coûte un DPE pour local commercial ?
Le coût d’un DPE pour local commercial n’est pas fixe et dépend de plusieurs facteurs. En règle générale, le prix varie entre 100 € et 5 00 €, mais il peut être plus élevé pour des surfaces très importantes ou des bâtiments complexes. Les principaux éléments qui influencent le prix sont :
- La surface du local : plus le local est grand, plus le temps de diagnostic est long, et donc plus le coût est élevé.
- La complexité du bâtiment : un local avec plusieurs zones climatisées, des systèmes de chauffage et de ventilation complexes, ou des aménagements spécifiques nécessitera un travail plus approfondi de la part du diagnostiqueur.
- Le type d’activité : certains types de locaux (restaurants, usines, etc.) peuvent avoir des équipements spécifiques qui demandent une expertise particulière.
- La localisation géographique : les tarifs peuvent varier d’une région à l’autre.
- Le diagnostiqueur : chaque professionnel est libre de fixer ses prix, il est donc conseillé de demander plusieurs devis pour comparer.
Il est important de souligner que le coût du DPE est un investissement initial qui permet d’obtenir une photographie précise de la performance énergétique du local. Ce diagnostic est souvent le point de départ pour identifier les travaux de rénovation énergétique qui permettront de réaliser des économies substantielles sur le long terme et d’améliorer la valeur du bien.
Comment améliorer le DPE d’un local commercial ?
Améliorer le DPE d’un local commercial est un investissement stratégique qui permet non seulement de réduire les charges d’exploitation, mais aussi de valoriser le bien et de se conformer aux futures réglementations. Plusieurs leviers peuvent être activés :
- L’isolation : C’est souvent le premier poste à considérer. Renforcer l’isolation des murs, de la toiture et des planchers bas permet de limiter considérablement les déperditions de chaleur en hiver et de maintenir la fraîcheur en été. L’installation de fenêtres à double ou triple vitrage est également très efficace.
- Les systèmes de chauffage et de climatisation : Remplacer les équipements anciens et énergivores par des systèmes plus performants, comme des pompes à chaleur, des chaudières à condensation ou des systèmes de récupération de chaleur, peut avoir un impact majeur. L’optimisation de la régulation et de la programmation est également essentielle.
- La ventilation : Un système de ventilation performant (VMC double flux par exemple) permet de renouveler l’air sans perdre trop de chaleur, contribuant ainsi au confort et à la qualité de l’air intérieur tout en maîtrisant la consommation.
- L’éclairage : Le remplacement des anciens luminaires par des solutions LED, associées à des détecteurs de présence et de luminosité, réduit drastiquement la consommation électrique liée à l’éclairage.
- L’intégration d’énergies renouvelables : L’installation de panneaux solaires photovoltaïques pour produire de l’électricité ou de panneaux solaires thermiques pour l’eau chaude sanitaire peut considérablement améliorer la note du DPE et réduire la dépendance aux énergies fossiles.
- La gestion technique du bâtiment (GTB) : Pour les grands locaux, la mise en place d’un système de GTB permet de piloter et d’optimiser en temps réel la consommation d’énergie de l’ensemble des équipements.
Chaque projet d’amélioration doit être précédé d’un audit énergétique approfondi pour identifier les actions les plus pertinentes et les plus rentables.
Les cas particuliers concernant le DPE d’un local commercial
Certaines situations spécifiques peuvent soulever des questions quant à la réalisation ou l’interprétation du DPE pour un local commercial. Il est important de les connaître pour éviter toute confusion.
DPE local commercial sans chauffage
Un cas fréquent est celui du local commercial qui ne dispose pas de système de chauffage fixe. Cela peut être le cas d’un entrepôt, d’un garage, ou d’un commerce de type « open space » où le chauffage n’est pas jugé nécessaire ou est assuré par des appoints mobiles. Dans cette situation, le DPE n’est pas « impossible » à réaliser. Le diagnostiqueur prendra en compte l’absence de système de chauffage dans son calcul.
Le DPE reflétera alors une consommation énergétique potentiellement très faible pour le chauffage, mais il évaluera tout de même les autres postes de consommation (éclairage, ventilation, eau chaude sanitaire si présente) et l’isolation du bâtiment. Il est possible qu’un dpe local commercial sans chauffage obtienne une bonne note si l’enveloppe du bâtiment est bien isolée, mais l’absence de chauffage conventionnel sera clairement indiquée dans le rapport.
DPE vierge local commercial
Le terme DPE vierge local commercial est souvent utilisé pour désigner un DPE qui ne peut pas être établi selon la méthode de calcul standard. Cela se produit généralement lorsque le diagnostiqueur ne dispose pas de suffisamment d’informations ou de factures de consommation pour réaliser le calcul.
Avec la réforme du DPE et l’obligation d’une méthode de calcul basée sur les caractéristiques du bâti (méthode 3CL), les cas de DPE vierges sont devenus beaucoup plus rares, voire quasi inexistants pour les bâtiments construits après 1948.
Un DPE vierge peut encore être rencontré pour des bâtiments très anciens pour lesquels les données techniques sont introuvables, ou pour des locaux très spécifiques dont l’usage ne permet pas d’appliquer la méthode standard. Cependant, la tendance est à l’élimination de ces DPE vierges pour garantir une information complète et fiable aux futurs occupants.
Bon à savoir : DPE vierge ne veut pas dire faux DPE. Découvrez comment vérifier la validité d’un DPE, ainsi que la réglementation vis-à-vis de l’augmentation de loyer avec un DPE vierge.
