Depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G ne peut plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, selon le décret d’application de la loi Climat et Résilience. Or, de nombreux bailleurs se retrouvent confrontés à une situation ambiguë : le cas d’un DPE vierge, c’est-à-dire sans étiquette énergétique. Peut-on alors appliquer la révision annuelle ? Que risque-t-on en cas de hausse injustifiée ?
Aujourd’hui, grâce à des méthodes de calcul plus robustes, les DPE vierges sont devenus beaucoup plus rares. Mais que signifie un tel diagnostic dans le contexte actuel, et quelles sont ses implications lorsqu’il est question d’une augmentation de loyer avec un DPE vierge ? Cette analyse décrypte les implications concrètes du DPE vierge pour les propriétaires, les risques de contestation et les leviers pour régulariser la situation.
Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?
Un Diagnostic de Performance Énergétique est un document obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier en France. Son objectif est d’informer les futurs occupants sur la consommation d’énergie du logement et sur son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une note et fournit des recommandations pour améliorer la performance énergétique.
Toutefois, dans certaines situations, le diagnostiqueur ne dispose pas de toutes les informations nécessaires pour établir une classification complète du logement. C’est dans ce cas que l’on parle de DPE vierge. Cela ne signifie pas que le logement n’a aucune performance énergétique, mais plutôt que les données collectées sont insuffisantes pour calculer un classement précis.
Les raisons peuvent être multiples :
- Absence de factures de consommation suffisantes : Pour établir un DPE, le diagnostiqueur utilise souvent les consommations réelles du logement sur les trois dernières années. Si ces données sont lacunaires ou inexistantes, un DPE vierge peut être émis.
- Logements atypiques : Certains types de biens, tels que les logements sans système de chauffage fixe (cabanes, abris de jardin sans équipement spécifique), peuvent également se voir attribuer un DPE vierge, car leur consommation n’est pas mesurable selon les méthodes conventionnelles du diagnostic.
- Difficulté d’accès aux informations techniques : Parfois, le diagnostiqueur ne peut pas accéder à toutes les informations techniques du bâti (isolants, type de murs, etc.), ce qui rend impossible le calcul.
Que dit la loi sur les DPE vierge en location ?
La loi française, notamment la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, a renforcé le rôle du DPE dans le cadre des locations. L’objectif est clair : inciter à la rénovation énergétique des logements et sortir progressivement du marché locatif les biens les plus énergivores.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G par le DPE sont considérés comme indécents si leur consommation dépasse un certain seuil. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir de 2025, puis E en 2028, et D en 2034. En parallèle, l’augmentation des loyers des logements les plus énergivores a été encadrée, voire gelée.
Dans ce contexte, la situation du DPE vierge est particulière. La loi impose qu’un DPE valide soit fourni lors de la mise en location ou du renouvellement de bail. Un DPE vierge, par définition, ne fournit pas de classement énergétique. Par conséquent, un logement dont le DPE est vierge est légalement assimilé à un logement non classé et, à ce titre, il ne peut pas être loué sans un DPE valide et opposable au locataire.
En d’autres termes, pour pouvoir louer le bien, le propriétaire doit impérativement obtenir un DPE avec une étiquette énergétique. Cette assimilation à un logement non classé a des conséquences directes sur le droit d’augmenter le loyer.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE vierge ?
La réponse est claire : non. Avec un DPE vierge, un propriétaire ne peut pas réaliser une augmentation du loyer de son logement.
Depuis le 24 août 2022, un décret d’application de la loi Climat et Résilience a gelé l’augmentation des loyers pour les logements classés F ou G. Or, comme mentionné précédemment, un DPE vierge est assimilé à un DPE non classé ou, de facto, à un logement ne répondant pas aux exigences de performance énergétique requises pour permettre une révision du loyer.
Plus précisément, si le propriétaire ne peut pas présenter un DPE complet avec une étiquette énergétique (de A à E), il ne peut pas appliquer la révision annuelle du loyer basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette règle s’applique :
- Lors du renouvellement du bail : Le propriétaire ne peut pas proposer un nouveau loyer revalorisé.
- En cours de bail : La clause de révision annuelle du loyer, même si elle est inscrite dans le bail, ne peut pas être appliquée.
- En cas de relocation : Le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires. Le propriétaire est contraint de maintenir le même loyer que le précédent, ou de le fixer en fonction des loyers de référence si le logement se situe dans une zone tendue.
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à faire réaliser un DPE conforme et, si nécessaire, à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien.
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Peut-on contester une augmentation de loyer avec un DPE vierge ?
Oui, absolument. Si un propriétaire tente d’appliquer une augmentation de loyer alors que le DPE du logement est vierge, le locataire est en droit de contester cette augmentation.
Plusieurs démarches peuvent être entreprises par le locataire. La première étape consiste toujours à informer le propriétaire de la non-conformité de sa demande. Le locataire peut lui rappeler la législation en vigueur, expliquant qu’un DPE vierge ne permet pas la révision du loyer. Si le dialogue n’aboutit pas, le locataire peut envoyer une mise en demeure au propriétaire, toujours par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit clairement indiquer la loi applicable et demander l’annulation de l’augmentation du loyer.
En cas de désaccord persistant, le locataire a la possibilité de saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation). Il s’agit d’une instance gratuite et paritaire, composée de représentants des propriétaires et des locataires. Son rôle est de trouver une solution amiable entre les parties. La saisine de la CDC est une étape préalable obligatoire avant de pouvoir envisager une action en justice.
Si la conciliation échoue, le locataire a l’option de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Le juge pourra alors ordonner l’annulation de l’augmentation du loyer et, le cas échéant, le remboursement des sommes perçues indûment par le propriétaire. Il est crucial pour le locataire de conserver toutes les preuves (copies des courriers, accusés de réception, bail, etc.) pour appuyer sa contestation.
Que faire pour clarifier la situation en cas de DPE vierge ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement avec un DPE vierge, ou si vous êtes locataire et que le DPE de votre logement est vierge, il est impératif de clarifier la situation pour éviter tout litige.
Pour le propriétaire
La première et principale action à entreprendre est de faire réaliser un nouveau DPE, cette fois-ci complet et valide. Pour cela, avant l’intervention du diagnostiqueur, essayez de réunir le maximum d’informations sur le logement : factures de consommation d’énergie des dernières années (électricité, gaz, fioul), plans du logement, informations sur les matériaux d’isolation (si disponibles), année de construction, type de système de chauffage et de production d’eau chaude. Plus vous fournirez de données, plus il sera facile pour le diagnostiqueur d’établir un DPE complet.
Ensuite, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur certifié. Assurez-vous que le professionnel choisi est bien certifié et qualifié pour réaliser le DPE. N’hésitez pas à demander plusieurs devis.
Si le nouveau DPE révèle une mauvaise performance énergétique (classe F ou G), il est fortement recommandé d’envisager des travaux de rénovation. Non seulement cela vous permettra de pouvoir réviser le loyer à l’avenir, mais cela augmentera également la valeur de votre bien et son attractivité sur le marché locatif. Des aides financières peuvent être disponibles pour accompagner ces travaux.
Pour le locataire
Si vous constatez que votre logement dispose d’un DPE vierge et que votre propriétaire souhaite réaliser une augmentation de loyer, commencez par vérifier la date de réalisation du DPE. Assurez-vous qu’il s’agit bien d’un DPE vierge récent et non d’un ancien DPE blanc qui ne serait plus valable. Ensuite, informez votre propriétaire. Comme mentionné précédemment, initiez un dialogue amiable pour lui faire part de l’impossibilité d’augmenter le loyer dans cette situation.
Sachez que vous êtes en droit d’exiger de votre propriétaire qu’il fournisse un DPE complet. Un DPE vierge n’est pas conforme aux exigences légales pour la location. Si le propriétaire ne réagit pas, les démarches de contestation peuvent être enclenchées.
La situation d’un DPE vierge est une anomalie qui doit être corrigée par le propriétaire. Elle a des conséquences directes et importantes sur le droit d’augmenter le loyer. Locataires et propriétaires doivent être bien informés de leurs droits et obligations pour naviguer dans ce cadre légal complexe.
