Le DPE projeté s’impose aujourd’hui comme un élément central du marché immobilier français. Conçu pour anticiper la performance énergétique d’un logement après travaux, il dépasse le simple rôle administratif et devient un véritable outil stratégique. Cette évolution s’inscrit dans un contexte marqué par le durcissement des règles locatives. Cela joint aussi l’interdiction progressive de mise en location des logements classés G, F puis E d’ici 2034.
Parallèlement, l’État renforce ses aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov’, et conditionne certains financements à ce diagnostic. Dès 2025, l’obtention d’un prêt bancaire, notamment un PTZ, pourra dépendre directement de la présentation d’un DPE projeté. Focus sur les tenants et aboutissants de cette règle.
Qu’est-ce qu’un DPE projeté ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (ou DPE) classique est un instantané de la consommation réelle d’un logement. En revanche, le DPE projeté constitue une feuille de route détaillée et prospective, élaborée par un diagnostiqueur certifié ou un auditeur énergétique. Il va au-delà de la simple évaluation initiale en simulant l’impact de travaux de rénovation spécifiques.
Ce rapport ne se contente pas d’attribuer une note théorique, il modélise la performance future du bâti après l’exécution d’un ou plusieurs scénarios de travaux ciblés. Il sert ainsi à valider l’atteinte d’une classe énergétique supérieure, généralement C, B ou A, souvent l’objectif réglementaire ou financier du propriétaire. Ce document précis est la fondation sur laquelle reposent les décisions d’investissement et les demandes d’aides publiques complexes.
Différence avec un DPE classique
La différence fondamentale entre un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classique et un DPE projeté réside dans leur objet et leur temporalité.
Le DPE classique, désormais bien connu des propriétaires et des acquéreurs, est une photographie de la performance énergétique actuelle d’un logement. Il évalue la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre sur la base des caractéristiques existantes du bien (isolation, type de chauffage, ventilation, etc.), sans prendre en compte d’éventuels travaux de rénovation. Son but est d’informer sur l’état du logement au moment de la vente ou de la location.
À l’inverse, le DPE projeté est une évaluation prospective et hypothétique. Il ne se contente pas de constater l’existant, mais modélise la future performance du logement après la réalisation de travaux de rénovation énergétique précis et définis à l’avance. Il s’agit donc d’un outil d’aide à la décision et de projection, permettant de visualiser l’impact concret d’un scénario de travaux sur l’étiquette énergétique. Alors que le DPE classique est un diagnostic réglementaire, le DPE projeté s’apparente davantage à une étude technique et à un outil de simulation.
Pourquoi réaliser un DPE projeté ?
La réalisation d’un DPE projeté répond à plusieurs impératifs stratégiques et financiers pour le propriétaire. Il permet de transformer un coût de rénovation potentiellement dissuasif en une stratégie d’investissement claire et chiffrée. Ce document est un gage de sérieux face aux institutions financières et une garantie de performance.
Sécuriser le financement bancaire
Face aux exigences croissantes des établissements de crédit en matière de durabilité, le DPE projeté est souvent demandé. Les banques cherchent à sécuriser leurs prêts en s’assurant que le bien immobilier conserve ou augmente sa valeur verte.
Présenter un DPE projeté démontre l’atteinte d’une classe énergétique performante, permettant d’accéder à des conditions de prêt plus avantageuses.
Optimiser la valeur patrimoniale
Un logement affichant une mauvaise performance énergétique subit une décote significative sur le marché (le fameux phénomène de la « valeur verte » négative). En fournissant un DPE projeté montrant les améliorations possibles, le propriétaire se dote d’un argument de vente puissant.
Il ne vend plus une « passoire thermique », mais un potentiel de rénovation déjà chiffré et validé par un professionnel. Passer d’une étiquette F à C augmente l’attractivité du bien, et se traduit également par un gain de valeur immobilière mesurable.
Accéder aux aides financières majeures
De nombreuses aides gouvernementales, et en particulier celles visant la rénovation globale (MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, par exemple), exigent désormais un plan de travaux précis. Le DPE projeté sert d’attestation de l’objectif de performance.
Pour solliciter le PTZ (Prêt à Taux Zéro), il est souvent indispensable de montrer la faisabilité technique et l’efficacité des travaux envisagés. Cela permet de justifier l’octroi de ce financement avantageux.
Dans quels cas le DPE projeté est-il obligatoire ?
L’obligation de fournir un DPE projeté, ou plus précisément un Audit Énergétique, se cristallise autour des transactions immobilières et des aides de l’État. Ce document est un préalable incontournable dans des situations bien définies où l’enjeu est la sortie des plus mauvaises performances énergétiques. Cette exigence est mise en place pour garantir l’efficacité des investissements et l’atteinte des objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique.
Voici donc les cas où le DPE projeté est obligatoire :
Vente de « Passoires Thermiques » (classes F et G)
Depuis le 1er avril 2023, en cas de vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, l’Audit Énergétique est obligatoire. Ce rapport sert de DPE projeté car il propose des scénarios de travaux pour atteindre au moins la classe C.
Vous êtes propriétaire et vous vous interrogez sur l’augmentation de loyer ? Découvrez les règles qui encadrent l’augmentation de loyer avec un DPE périmé et l’augmentation de loyer avec un DPE vierge.
Accès à des financements publics spécifiques
Pour bénéficier des montants les plus élevés de MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur (impliquant un saut de deux classes énergétiques ou plus), la présentation du rapport de performance future est impérative pour le montage du dossier.
Conditions de prêt
Bien que non légalement obligatoire dans tous les cas pour un prêt classique, de plus en plus de banques le réclament comme condition sine qua non pour l’octroi d’un prêt immobilier, surtout si une partie des fonds est destinée à la rénovation énergétique.
Attention : Certains bien sont « non soumis au DPE » en fonction du type de bâtiment et de leur surface habitable.
Dans quels cas le DPE projeté est-il facultatif ?
Même s’il n’est pas toujours soumis à une obligation légale, le DPE projeté reste un investissement stratégique particulièrement pertinent. Le propriétaire peut ainsi anticiper ou mieux comprendre le potentiel de son bien.
Le choix de réaliser un DPE projeté relève alors d’une démarche proactive et d’une gestion patrimoniale éclairée. Il est un outil d’aide à la décision puissant qui permet de prioriser les interventions en fonction du meilleur retour sur investissement énergétique et financier.
Voici les situations pour lesquelles la réalisation d’un DPE projeté est facultative, mais reste fortement recommandée :
- Planification de travaux : Si un propriétaire souhaite réaliser des travaux de rénovation sans objectif de vente ou sans solliciter les aides les plus importantes, le DPE projeté permet de hiérarchiser les travaux pour maximiser le gain énergétique ;
- Anticipation réglementaire : Les propriétaires de logements classés E peuvent réaliser un DPE projeté en amont pour évaluer la charge financière et technique des travaux nécessaires ;
- Estimation de la « valeur verte » : Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, il peut être judicieux d’estimer le potentiel de valorisation du bien après travaux, sans obligation immédiate de transaction.
Quel est le prix d’un DPE projeté ?
Le prix d’un DPE projeté oscille généralement entre 100 et 250 euros, même si certains diagnostiqueurs peuvent proposer des tarifs légèrement différents. Il s’agit d’un coût non réglementé, dépendant de : libre fixation des diagnostiqueurs, type et taille du logement, et spécificités du dossier.
Pour une maison individuelle, le tarif se situe généralement dans une fourchette allant de 600 à 1200 euros hors taxes. Ce coût est partiellement couvert par les aides de l’État lorsqu’il est réalisé dans le cadre d’une demande de subvention pour une rénovation globale.
Il est conseillé de faire appel à un professionnel certifié RGE pour assurer la recevabilité du document auprès des banques et de l’Anah.
Comment obtenir un DPE projeté ?
L’obtention d’un DPE projeté requiert l’intervention d’un professionnel qualifié dont la certification est régulièrement vérifiée. Il ne s’agit pas d’une simple visite, mais d’une étude technique et thermique approfondie.
La première étape consiste à identifier un professionnel qualifié. Selon les exigences, il peut s’agir de :
- Un diagnostiqueur certifié ayant une mention supplémentaire (pour les DPE simples).
- Un auditeur énergétique certifié RGE (obligatoire pour les aides et les transactions de passoires thermiques).
Après avoir pris rendez-vous, l’expert réalise une inspection détaillée, collectant des données précises sur l’isolation : murs, toiture, planchers, systèmes de chauffage, ventilation. Il utilise un logiciel de simulation thermique dynamique pour modéliser différents scénarios de travaux. Cela inclut les solutions les plus simples, les rénovations globales les plus performantes, etc. avant de remettre le rapport final au format réglementaire.
Vous suspectez le diagnostic d’un bien qui vous intéresse d’être un faux DPE ? Découvrez comment vérifier la validité d’un DPE.
Exemple de DPE projeté
L’analyse d’un exemple de dpe projeté permet de comprendre sa valeur ajoutée concrète.
Imaginons une maison de 120 m2 classée F (consommation de 350 kWh/m2/an). Le DPE projeté va modéliser un scénario de rénovation globale.
Le rapport détaillera :
- Scénario 1 (Saut en classe C) : Isolation thermique par l’extérieur (120 mm), isolation des combles perdus (30 cm), et remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau.
- Résultat attendu : Classe énergétique C (consommation de 145 kWh/m2/an).
- Coût estimatif des travaux : 45000 à 55000 euros.
- Économies annuelles estimées : 2500 euros sur la facture énergétique.
Le DPE projeté fournit ensuite la justification technique permettant à la banque d’évaluer le risque et au propriétaire d’assurer l’obtention des aides publiques pour ce montant d’investissement. De cette manière, il transforme une intention de rénovation en un plan d’action crédible et mesurable.
