En France, la lutte contre les passoires thermiques a placé le diagnostic de performance énergétique (DPE) au centre du marché immobilier. Depuis 2024, l’interdiction de louer les logements classés G a marqué un tournant, bientôt suivie par celle des biens classés F en 2025.
Dans ce contexte où l’étiquette énergétique conditionne les transactions et les mises en location, une catégorie particulière intrigue : les biens non soumis au DPE.
Contrairement aux idées reçues, cette exemption n’indique ni performance ni contre-performance. Elle découle simplement d’une non-applicabilité de la loi, liée aux caractéristiques physiques ou à l’usage du bien. Comprendre ces exceptions et connaître la liste précise des cas concernés devient essentiel pour tout acquéreur ou vendeur.
Que veut dire « non soumis au DPE » ?
L’expression « non soumis au DPE » définit un statut légal d’inapplicabilité du diagnostic. Cela atteste que le logement ou la propriété concernée est, en vertu de la loi, totalement dispensé de l’obligation d’évaluation de sa performance énergétique lors d’une :
- Vente.
- Location.
- Construction.
Cette non-soumission découle directement du Code de la construction et de l’habitation (CCH), délimitant strictement le périmètre d’application du DPE. Il est primordial de comprendre que ce statut n’est pas une « note » ni une évaluation de la consommation énergétique réelle du bâtiment. Il s’agit plutôt d’un constat d’exclusion du champ d’application de la directive.
Le professionnel certifié effectuant le diagnostic doit formellement acter cette situation en détaillant dans son rapport les motifs précis de cette exclusion. Cela permet ainsi de garantir la conformité de la transaction immobilière. Cette distinction est importante pour éviter toute confusion avec un bien qui devrait être soumis au diagnostic, mais dont le rapport ferait défaut.
De fait, le statut de logement non soumis au DPE ne doit en aucun cas être interprété comme une stratégie pour masquer une mauvaise performance énergétique. Il s’agit d’une reconnaissance légale : les méthodes de calcul et les critères d’évaluation du DPE ne peuvent pas être appliqués conformément à la réglementation.
Non soumis au DPE ou DPE vierge : Quelles différences ?
La confusion entre un bien non soumis au DPE et un DPE dit « vierge » ou « blanc » est fréquente. Toutefois, cette nuance reste importante d’un point de vue réglementaire.
Le statut de non soumis au DPE signifie, comme expliqué, que le bien est légalement exclu de l’obligation de diagnostic. Cela est dû à ses caractéristiques physiques ou à son usage, ne correspondant pas aux critères du CCH. Cette exclusion est définitive tant que la nature du bien ne change pas.
À l’inverse, le DPE vierge était une étiquette temporaire, désormais largement obsolète avec la réforme du DPE entrée en vigueur en 2021. Avant cette réforme, le DPE vierge était délivré lorsque le diagnostiqueur ne disposait d’aucune donnée de consommation énergétique réelle pour établir une estimation. Ce DPE vierge impliquait que la consommation énergétique n’était pas affichée, mais le bien restait, par nature, soumis à l’obligation.
Ayant été uniformisée et fiabilisée depuis 2021, la méthode de calcul a basculé sur le mode « 3CL » (méthode de calcul conventionnel). Les cas de DPE vierge ont quasiment disparu. Aujourd’hui, un manque de données doit entraîner une estimation basée sur les caractéristiques intrinsèques du bâtiment, et non l’émission d’un rapport non classé. Par conséquent, l’unique situation d’absence de classement valide est celle d’un bien officiellement non soumis au DPE.
Pourquoi est-ce qu’un bien est non soumis au DPE ?
Les raisons pour lesquelles un bien immobilier se voit attribuer le statut de non soumis au DPE sont strictement définies par la loi. Elles reposent sur des critères objectifs liés :
- Soit à la faible utilisation énergétique du bâtiment.
- Soit à l’impossibilité technique de procéder à l’évaluation.
- Soit à la nature temporaire ou protégée de la construction.
Ces motifs sont encadrés par l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) listant les dérogations.
La principale justification technique réside dans l’absence de système de chauffage ou de climatisation fixe. Elle rend impossible la mesure de la consommation conventionnelle exigée par la méthodologie 3CL. L’exemption est souvent accordée aux petites surfaces, car l’impact de ces biens sur la consommation énergétique nationale est jugé négligeable par le législateur.
D’autres critères sont liés à la destination du bâtiment, certains étant destinés à un usage spécifique ou court. D’ailleurs, le coût et la pertinence du diagnostic ne se justifient pas.
L’objectif de cette exclusion ? Appliquer la contrainte réglementaire uniquement là où elle est la plus pertinente et la plus efficace pour l’amélioration du parc immobilier. L’identification du motif légal exact est essentielle. Elle confère une robustesse juridique à l’acte de vente ou de location, protégeant les parties contre d’éventuels litiges ultérieurs liés à l’absence de diagnostic.
Quels sont les biens non soumis au DPE ?
Les biens non soumis au DPE relèvent de critères stricts et précis. S’ils restent minoritaires, ces cas couvrent divers types de constructions. L’exemption repose sur un cadre juridique clair, mais elle peut disparaître en cas de changement d’usage ou de travaux, comme l’installation d’un chauffage fixe dans un local auparavant non chauffé.
Maisons non concernées
Une catégorie notable de biens exemptés concerne les petites surfaces. L’article R134-1 du CCH stipule que le DPE ne s’applique pas aux bâtiments ou parties de bâtiments neufs ou existants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés. Ce critère est souvent pertinent pour les petites dépendances aménagées ou les micro-maisons.
Ainsi, une maison non soumise au DPE peut être une habitation disposant d’une surface habitable (SHAB) inférieure à ce seuil réglementaire. Il faut bien mesurer cette surface car tout dépassement, même minime, rétablirait l’obligation de diagnostic. Ces petits logements échappent à l’obligation du fait que leur faible impact énergétique les place hors du champ de la réglementation.
Logements et appartements exemptés
L’exemption des appartements non soumis au DPE peut être liée au système de chauffage. L’article R134-1 mentionne explicitement l’exclusion pour les bâtiments qui ne disposent d’aucun système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire fixe. Par conséquent, un appartement non soumis au DPE selon l’article R134-1 pourrait être un logement équipé uniquement d’un chauffage d’appoint mobile.
Par ailleurs, certains types de baux spécifiques ou de courte durée peuvent également créer des situations particulières. Néanmoins, pour la majorité des logements non soumis au dpe (résidences principales ou secondaires), l’absence des équipements énergétiques conventionnels requis pour le calcul justifie cela.
Cas particuliers (monuments historiques, bâtiments temporaires)
L’article R126-15 du CCH (qui a été abrogé et remplacé par les dispositions de l’article R134-1 et suivants) définissait historiquement les exceptions pour les constructions spécifiques. Aujourd’hui, les exemptions pour cas particuliers sont consolidées dans l’article R134-1 :
« Les bâtiments provisoires destinés à être utilisés pendant moins de deux ans, les lieux de culte, et les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne nécessitant pas de chauffage pour l’activité. »
Les monuments historiques classés ou inscrits peuvent être considérés comme non soumis au DPE article R126-15 au sens large de la dérogation liée à la préservation du patrimoine. Ces exceptions reconnaissent que l’objectif de performance énergétique ne peut pas primer sur la nécessité de préserver :
- Le caractère historique.
- La fonctionnalité unique de ces structures.
Acheter une maison non soumise au DPE : Quels impacts ?
Acheter une maison non soumise au DPE simplifie la transaction en supprimant une étape administrative et un éventuel point de négociation. Toutefois, l’absence de diagnostic crée une incertitude. La performance énergétique reste inconnue et peut cacher des besoins en rénovation. L’acquéreur doit donc s’appuyer sur une expertise technique pour sécuriser son investissement.
Droits de l’acquéreur
L’acquéreur qui choisit d’acheter une maison non soumis au DPE est en droit d’exiger une justification formelle de ce statut d’exemption, généralement fournie par le diagnostiqueur.
Si un DPE est légalement requis mais fait défaut, l’acquéreur dispose d’un recours. Il peut engager la responsabilité du vendeur ou du notaire pour dol ou vice caché si l’absence de DPE lui a causé un préjudice (par exemple, si le bien s’avère être une passoire thermique non signalée).
Dans le cas d’une non-soumission légale et correctement documentée, l’acquéreur ne peut pas se retourner contre le vendeur pour l’absence de l’étiquette. Son droit se concentre alors sur l’obtention de toutes les autres informations obligatoires, comme le diagnostic amiante ou termites. Cela permet d’avoir une vision complète de l’état structurel et sanitaire du bien.
Précautions à prendre
Acheter un bien sans l’éclairage du DPE exige de l’acquéreur de redoubler de prudence :
- Demander une expertise énergétique volontaire pour simuler la performance du bâtiment et estimer le coût des travaux à prévoir.
- Vérifier les raisons de l’exemption pour anticiper le coût d’une installation performante et les factures.
- Anticiper l’effet des futurs travaux pour éviter tout risque de dévalorisation en cas de mauvaise note.
Vous avez un doute sur la véracité du DPE d’un bien qui vous intéresse ? Apprenez à vérifier un DPE.
